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“斩断住房市场再快速扩张”成为去库存化的核心
时间:2020-11-08 来源:日月城平台官网 浏览量 71395 次

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日月城平台官网_对于中国房地产市场来说,目前最热门的话题应该是去库存化。在许多学者看来,中国近期经济增长最关键的因素之一是房地产投资的大幅下降,其背后的直接原因是房地产市场的低库存。

因此,今年的中央经济工作会议没有在难得的空间内对房地产市场的去库存政策做出更多规定,将去库存作为2016年经济工作的五大任务之一。根据国家统计局的定义,房地产的清查含义应该是比较明确的:即商品房待售面积,即报告期末已完成待售或租赁的商品房建筑面积中尚未出售或租赁的部分,还包括往年和本期已完成的房屋面积。

也就是说,房地产的存量并不是像有些人指出的那样一概而论为十三五要建的新住房,也不是房地产开发商已经收购但还没有开发的住房,更不是没有转入商品房市场的经济适用房和已经转为棚户区的拆迁房。如果住房市场库存是这样定义的,那么人口流量大的一线城市和一些二线城市基本不用担心去库存,因为这些城市的房地产市场不仅长期以来库存去库存率很大程度上回到了市场水平,而且商品房价格也有所下降,这已经开始刺激投资者涌入市场。

基于此,对于这类城市的房地产市场来说,去库存化的任务应该区别对待,至少不可能采取各种优惠政策来寄望于房屋投资者。事实上,这些城市的房地产市场价格已经太低了,新转移的农民工和大多数住房消费者基本上负担不起转移到这样的市场。所以对于一线城市和一些二线城市来说,房地产市场去库存的本质是优惠政策不能构成虚假的鼓励,让大量的投资或者投机性的市场需求再次涌入市场,但是要让这些城市按照市场规律自我调整,充分恢复。

房地产市场上,库存严重不足的是三四线城市和部分二线城市。目前的去库存任务主要针对这些城市。

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对于这部分市场,采取让农民进城卖、让房地产商降价、让投资者卖租约等优惠政策,在一定程度上不会起到作用,但效果也不能低估太多。因为这些城市的主要问题是缺乏产业支持,就业机会少,农民不容易强行搬到这些城市卖房。

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对于投资者来说,这样的城市房价已经暴跌近两年,他们很难有投资市场的意愿。此外,房地产开发商降价促销并不容易,因为这些城市的大多数地方价格都要低得多。更重要的是,这些城市的房地产市场严重不足,不仅因为现有的存量房屋出售和租赁无法消化,还因为还有另外两个问题必须解决。首先,这些城市中的许多新城镇有成为空城和死城的风险。

即使房地产开发商已经把房子卖了,但如果他们接管了投资住房市场的需求,买家既不能卖,也不能租出去。空置率高得不可思议,相当于把原本不在开发商手里的风险转嫁给了买家,可能还会蔓延到金融市场。第二,这些城市的住房市场去库存化不仅在于目前如何卖出过多的房子,还在于如何切断减少住房库存的根源。

可以说,如果做不到这一点,即使消化掉目前的房源存量,新股也不会上涨。所以对于目前三四线城市和一些二线城市的房地产市场来说,去库存化简化的核心是切断住房市场扩张缓慢的根源。这些根源不仅包括许多地方的土地财政、对GDP的过度偏好,还包括少数官员的寻租和设租。 因此,这些城市的房地产去库存化并不意味着出售现有住房很简单,必须进行一系列的制度改革。

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